新乡市45.52亩商住用地诚招开发商

新乡市45.52亩商住用地诚招开发商
山东汉海拍卖 孙女士 18053115913
部分：项目概况
（一）项目名称：新乡市幼儿师范学校南侧45.52亩国有建设用地使用权；
（二）项目位置： 该宗地位于新乡市卫辉市新区翟阳路与振兴路交叉口西北角；东临翟阳路，南临振兴路；
（三）用地性质：商住用地；
（四）主要控制指标：
出让面积（㎡）      土地用途      容积率      建筑密度      绿地率      建筑高度（米）      出让年限（年）      
33015.67      商住      1.1-2.5      ≤30%      ≥35%      ≤50      商业40年   居住70年      
商住比例：商业建筑面积不超过总建筑面积的8%；
所配停车泊位要求：机动车停车位661辆，非机动车按照居住1.5辆/户，商业1.8辆/100平方米；
建筑退让：东临翟阳路西绿化带建筑退界多层退3米、高层退8米；南临振兴路建筑界多层退5米、高层退10米；西临建筑退界应满足日照、消防、防灾、抗震等规范要求；
（五）项目参考价：65万/亩，楼面价390元/平方米（容积率2.5）；
第二部分：项目优势及亮点
（一）地缘优势
   星汉灿烂，商脉宝地
  该地块位于千年古城卫辉，地处中原腹地，西依太行，南临黄河，东接齐鲁，北通神京，是鲁西、冀南、晋东地区重要的商品集散地和信息、物流、交通的重要枢纽。历来迁客骚人会萃，商贾富象云集。京广铁路、107国道、京港澳高速纵贯南北，新范省道横穿东西，是新乡市地缘近的卫星城，新乡市的“后花园”，距省会郑州80公里，自古素有“南通十省，北拱神京”之称。
商脉旺地 厚积薄发
   商脉旺地，厚积薄发
    全市辖16个乡镇，人口50万，面积882平方千米。市内教育、医疗水平发达，在中原地区享有盛名。现有新乡医学院、新乡幼儿师范学校等5所大中专院校，中等9所，医疗卫生机构26处。其中“新乡医学院”是豫北规模大的三级甲等综合性医院，服务范围远至新疆、湖北、湖南等地。

（二）区位优势
   悠然河韵，醉美生活
    项目紧邻大湖——澄心湖，占地300亩，按省政府的统一要求，卫辉已于2012年9月启动了卫辉环湖特色商业区发展规划，环湖特色商业区位于南部新城区，总占地400亩，计划2015年6月修建完成。围绕澄心湖建设生态商业核心，沿东孟姜女河打造生态文化风情轴，构建现代商贸区、美食餐饮区、文化休闲区、酒店文旅区、水岸风情区，形成“一心一轴五区”的空间格局。
   交通枢纽，完美人气金质天成
    地块距离京港澳高速3公里，距离长济高速6公里，距离新乡高铁站10公里；
（三）超额回报赚翻天
   投入低，风险小。地块面积小，投资人资金压力小，项目地位置优越，升值空间巨大。
   格调生活，优雅人生。
    项目周边有妇幼保健院、财政局、电业局等行政单位，新区小学、中学、新乡幼师（已升格为培养小学和幼儿园教师的师范高等专科学校，规模1万人，2014年10月起开始建设，建设期2年）、体育馆（计划今年年底动工）、中源阳光国际酒店等项目已审批并且在建。项目周围有领秀城、半岛城邦、中源.帕堤欧、普罗旺世等楼盘销售火爆，都在开发二期楼盘，价格在2900元-3400元不等。
第三部分：市场分析
（一）城市概况
城市介绍：卫辉市是中国财神文化之乡、中国国神文化之乡、中国佳文化生态旅游城市、全国科普示范市、全国计划生育优质服务市、省对外开放工作先进市、省级绿化模范市、河南省历史文化名城、省级文明城市、省级园林城市、省平安建设先进市、省对外开放工作先进市、省卫生室建设先进市、省级绿化模范市。
人口：卫辉市总人口50万，城区常住人口18万，城镇化率居新乡八县（市）之首。卫辉是新乡市“五星环绕”格局下地缘近的卫星城，新乡市的“后花园”。
交通：卫辉市是新乡市地缘近的卫星城，距省会郑州80公里。京广铁路、京广高速铁路、107国道、京港澳高速、翟阳（线）公路纵贯南北，济东高速、省道新濮公路、卫柿（线）公路横穿东西，贯通全市乡村的交通公路网络初步形成。此外，卫辉市还拥有卫辉火车站、卫辉市汽车总站、卫辉市长途汽运站（卫辉市汽车南站）等公共交通场所。
经济：
    卫辉市产业发展思路及近年来，卫辉市依托“四四二二”产业发展规划，初步形成“食品与饮料、化学原料及化学制品、非金属矿物制品制造、印刷与造纸”四大支柱产业和“交通运输与仓储邮政，建筑业与房地产业，纺织业，机械设备制造业”四大战略产业，以及“西部重化工业组团、中部现代服务与轻纺工业组团”和“东部食品工业区块、南部小店工业园配套产业区块”。四大支柱产业总产值占工业总产值的比重为77%。现有省级产业集聚区1个、市级专业园区3个，限额以上工业企业91 家，其中2家进入新乡市重点企业行列。销售收入超亿元的企业有29家，纳税超千万元的企业有6家，高新技术企业有3家。
“十二五”期间经济社会发展定 位：打造中原经济区强市“重要的增长板块”和豫北地区崇文、宜业、宜游、宜居的“财智之都、魅力水城”。发展目标是：“十二五”末，实现“四翻两高、进一退一”。“四翻”：即人均生产总值翻一番以上，总量力争达到200亿元；财政一般预算收入翻一番以上，力争达到10亿元； 全社会固定资产投资翻一番以上，力争达到300亿元；工业固定资产投资翻一番以上，力争达到200亿元。“两高”：即城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均增幅分别高于全省、新乡市平均水平。“进一退一”：即进入新乡市县域经济方阵，退出全省县级市综合排序倒数的位置。
卫辉市产业集聚区：是省级产业集聚区、省循环经济试点单位。从2009年开始规划建设，目前，规划面积扩展到15.6平方公里，其中建成区1.26平方公里、发展区6.98平方公里、控制区7.36平方公里；共入驻工业企业44家，其中规模以上工业企业15家。世界500强---百威英博集团总投资27亿元的年产100万吨啤酒生产基地项目，一期年产20万吨啤酒生产线已建成投产，项目全部建成后可实 现销售收入40亿元，利税7亿元；世界500强——中国建材集团投资有限公司总投资5. 6亿元的年产6000万平方米新型装饰材料基地项，是循环经济的典范，一期年产3000万平方米的生产线已建成投产，项目全部建成后，可实现销售收入20 亿元，利税5亿元；河南银金达薄膜股份有限公司总投资18亿元的年产10万吨聚酯切片及4.6万吨新型膜材料生产基地项目，两项产品形成上下链，均属环保、 高科技产品，双双，是拉长产业链条、产业转型升级的典范，建成后可实现销售收入33亿元，利税3.9亿元。预计三年内主导产业销售收入达到75亿元、利税15亿元，比重占70%以上。

（二）土地市场
近三年卫辉市土地出让情况：2012年出让三宗土地共计166.5亩，平均单价为48.7万/亩，平均楼面地价为243.5元/㎡；2013年出让四宗土地共计116.85亩，平均单价为65.28万/亩，平均楼面地价为376.7元/㎡；2014年截至目前出让两宗土地共计125.5 5亩，平均单价为68.58万/亩，平均楼面地价为321.5元/㎡。
  【总结】：卫辉市近三年土地出让总面积均未达到河南省县级市年均出让宗地面积水平，土地市场行情良好，与卫辉市房地产市场刚起步的行情相吻合，处于土地出让、房地产开发洼地阶段，鉴于卫辉大力发展城南新区的思路，后期宗地出让价格会有较大上升空间。
（三）房地产分析
卫辉的住房仍然以自建房为主。自建房比例超过六成。其次为购买商品房，占到26%的比例，说明消费者已开始接受商品房市场。随着城市宅基地的停批，将会有越来越多的人群购买商品房。另外还有11%的人群通过单位获取的福利性住房。
现有住房中，以三房一厅一卫居多，其次为二房一厅一卫住房，这些房子只有一个厅，无餐厅，设计落后，生活极度不方便，基本都是单位家属院时期建设的。住房面积以120-140平方的房子为主，其次为100-120平方米，可以看出，卫辉市居住条件仍然是以三房户型为主，其中80-100平方米户型也占了一定的市场比例。
  在住房调查中，现有住房的不满意主要集中在物业管理，其次是周边环境及配套不全等。单位家属院或目前的商品房小区，规模小，物业管理不专业、服务不规范、人员不到位等现象，使得人们更期待环境好的小区，改善性需求比例将不断增加。
家庭结构调查中显示，三口之家的比例占到一半以上，四口之家和五口之家合计占到近三成。3-5口家庭人群，占到超过80%的比例。两口和单身家庭极为少见，说明外来人口较少。与其他县城相比，三口之家的比例较大，四口之家的比例较小，说明独生子女家庭的比重较大，更为集中。从以上数据我们可以看出，我们的主力目标购房人群应以三口之家为主，主力产品需求为改善性三房和紧凑性三房。另外高品质家庭可能考虑四房，低收入家庭可能会考虑两房。
卫辉人对居住区域选择呈现出两极分化的局面。37%的调查人群选择在老城区购房，他们认为老城区的生活更便利，如教育、医疗、休闲、娱乐、购物等配套齐全；但是超过一半以上的人群更倾向于城南新区的新规划住宅小区。他们认为行政机关单位都在向南搬迁，城南的生活配套设施不断完善，交通条件更加优化于老城区，同时随着新卫一体化的推进，城南的发展潜力和升值空间更多，未来的生活会更舒适。